土地の重要事項説明書、買う前に何を聞けばいい？条文で見る四つの項目

こんな悩み、ありませんか？

• 重要事項説明で、何を質問すればいいのか分からない
• 説明の日に初めて書面を見て、読む時間が足りない
• 契約をやめたくなった時、払ったお金がどうなるか不安
• 前の道や水まわりのことを、どの欄で聞けばいいか迷う

まず、説明の日より前に重要事項説明書の写しをもらい、下の四つの欄を読んでから質問を書き出してください。この四つは、宅地建物取引業法第三十五条に説明の項目として書かれています。説明は、契約が成立するまでの間に宅地建物取引士が書面を交付して行うと、同じ条に定められています。

• 私道に関する負担（第三号）
• 飲み水などの供給と排水の施設（第四号）
• 契約の解除（第八号）
• 損害賠償額の予定や違約金（第九号）

読み上げを聞きながら、その場で質問を考えるのは難しいものです。号の番号ごとに質問を用意しておけば、聞き漏れは減ります。

なぜ説明の日より前に読むのか

第三十五条の最初の文（柱書と呼ばれる部分）は、説明の時期を「契約が成立するまでの間に」と書いています。この文には、何日前までという言葉はありません。そのため、契約の日に署名の直前で説明を受ける段取りになることがよくあります。

もう一つ、柱書には「少なくとも次に掲げる事項」とあります。条文に並ぶ号は、説明しなければならない最低限の項目です。書面に書かれる中身は契約ごとに違うので、自分の書面を読まないと質問は作れません。

2026年10月11日時点の条文から、柱書と四つの号を条文のまま載せます。

法令	条	見出し	号	条文の文
宅地建物取引業法	第三十五条	（重要事項の説明等）	-	宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者（以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。）に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面（第五号において図面を必要とするときは、図面）を交付して説明をさせなければならない。
宅地建物取引業法	第三十五条	（重要事項の説明等）	第三号	当該契約が建物の貸借の契約以外のものであるときは、私道に関する負担に関する事項
宅地建物取引業法	第三十五条	（重要事項の説明等）	第四号	飲用水、電気及びガスの供給並びに排水のための施設の整備の状況（これらの施設が整備されていない場合においては、その整備の見通し及びその整備についての特別の負担に関する事項）
宅地建物取引業法	第三十五条	（重要事項の説明等）	第八号	契約の解除に関する事項
宅地建物取引業法	第三十五条	（重要事項の説明等）	第九号	損害賠償額の予定又は違約金に関する事項

出典: 「e-Gov法令検索」（デジタル庁）（https://laws.e-gov.go.jp/）（2026年10月11日時点の現行の条文・2026年10月11日取得）を加工して作成

表で「号」が「-」の行が柱書です。第三十五条には、この表に載せていない号もあります。擁壁や高低差のことは四つの号の外なので、書面のほかの欄も同じやり方で読んでください。

四つの欄を読んで質問を作る順番

選ぶやり方は、仲介の担当者に「重要事項説明書と契約書の写しを、説明の日より前にください」と頼むことです。家で条文と書面を並べて読めるので、質問を落ち着いて作れます。契約の日が決まったら、その場で頼んでください。

写しが間に合わないと言われた場合は、説明を受ける日と署名する日を分けられないか相談します。

写しが届いたら、次の順で読みます。

1. 表の号と同じ言葉の欄を、書面の中で探す
2. 欄に書かれたことを読み、分からない言葉に印を付ける
3. 号の番号ごとに、聞きたいことを書き出す
4. 書き出した紙を、説明の日に持っていく

号ごとの質問の例を挙げます。書面の言葉に合わせて、自分の言い方に直してください。

第三号 私道に関する負担

条文は「当該契約が建物の貸借の契約以外のものであるときは」と始まります。土地を買う契約は、建物の貸借の契約とは別のものです。

• 前の道は私道ですか。私道なら、負担の中身は書面のどの欄にありますか
• 道の持ち分や、管を引き込むために道を掘る時の取り決めはありますか

第四号 飲み水などの設備と排水

条文は、飲み水などの供給と排水の施設について「整備の状況」を項目にしています。整備されていない場合は、かっこ書きの「整備の見通し」と「特別の負担」も項目に入ります。

• 書面で「未整備」や「なし」になっている設備はどれですか
• その設備の整備の見通しと、特別の負担はどの欄に書かれていますか

第八号 契約の解除

条文にあるのは「契約の解除に関する事項」という項目の名前だけです。どんな場合に解除できるかは、書面と契約書に書かれます。

• どんな場合に、どちらの側から解除できますか
• 住宅ローンが通らなかった時の解除は、どの欄に書かれていますか
• 解除できるのはいつまでで、払ったお金はどうなりますか

第九号 損害賠償額の予定や違約金

損害賠償額の予定とは、契約に違反した時に払う額を前もって決めておくことです。条文は、その取り決めと違約金を説明の項目にしています。

• 違約金の額は、書面のどの欄に書かれていますか
• どんな場合に、買い手の側が払うことになりますか
• 売り手の側が違反した時の取り決めも書かれていますか

場面1: 「なし」と読まれた欄を、そのまま聞き流した

美香さんの場面を、4コマ漫画で見ていきます。登場する人と場面は、起こりうる流れを分かりやすくするために作った例です。実在の人や会社ではありません。

説明の日、美香と夫は仲介の事務所で、担当者による書面の読み上げを聞いていました。

この場面で役に立つのは: 下の「説明の場でつまずきやすいのはどこか」の節です。「なし」と書かれた欄ほど、何を確かめてそう書いたのかをその場で聞いておけば、帰り道に迷わずに済みました。

説明の場でつまずきやすいのはどこか

一つ目は、「なし」と書かれた欄を読み飛ばすことです。私道の負担や設備の欄が「なし」なら、何を確かめて「なし」と書いたのかを聞いてください。書面の短い言葉が、自分の思う意味と同じとは限らないからです。

二つ目は、口で聞いた答えだけで署名することです。大事な答えをもらったら、それが書面のどこに書かれているかを聞き返します。書面に無い答えは、書き足してもらえるかを相談してください。

場面2: 「後で調べます」の答えが、まだ届いていない

説明が終わり、署名の書類が美香の前に置かれました。美香は、持ってきた質問のメモを見返しました。

この場面で役に立つのは: 下の「聞き漏れがないかの見分け方」の節です。署名の前に確かめる三つを順に見ていけば、答えのない質問を残したまま署名せずに済みます。

聞き漏れがないかの見分け方

署名の前に、次の三つを確かめます。

• 四つの号のそれぞれに、書面の欄と答えのメモがある
• 「後で調べます」と言われた質問に、答えが届いている
• 大事な答えが書面のどこにあるか、自分で指させる

答えが届いていない質問が残っていたら、署名の前に答えをもらえるよう頼んでください。