イケルネ｜その土地、いくらまでなら出していいか。買う側だけの土地調査と、指値の根拠づくり
買ったあとに出るお金を、買う前に値段へ反映する。
擁壁・造成・接道・建築条件を調べて費用を積み上げ、
指値の根拠と、その伝え方をお渡しします。
気掛かりのまま降りてしまう前に、その気掛かりを金額に変えます。
※ 当方は不動産の売買・仲介をしません。売主・仲介会社とのやり取りはお客様ご本人が行います。
※ 土地の鑑定評価ではありません。工事や整備にかかる費用の見積もりと、その根拠の整理です。
※ 値下げや売主の了承を約束するものではありません。申し込む金額はお客様ご自身が決めます。
こんな場面、ありませんか
気掛かりが晴れないまま、
決めるか降りるかを迫られる。
- この値段が高いのか安いのか分からないのに、「他にも見ている方がいます」と急かされる
- 擁壁や高低差が気になって聞いても、「大丈夫ですよ」としか返ってこない
- 地盤改良や造成にいくらかかるのか読めず、そもそもの予算が決められない
- 気になることが多すぎて、悪くない土地なのに降りてしまった
- 土地探しが1年を超えて、家を建てること自体に疲れてきた
- 値引きの相談をしたいが、根拠のない値切りだと思われたくない
降りたあの土地が本当に駄目だったのか、いまも分かっていない。
気掛かりが数字に変われば、迷いは判断に変わります。
自分で数えた48件
問題のない土地は、
ほとんどありません。
鎌倉・逗子・葉山で1年半、48件の土地を1件ずつ台帳にして調べてきました。資料を集め、役所に聞き、現地を見た結果の内訳がこれです。
48件を数えて分かったのは、問題のない土地を探すのは無理だということでした。
3件に2件は何かの制約があり、半分以上は道でつまずく。だから探し方を変えます。
問題がいくらなのかを、先に知る。金額が分かれば、その分を引いた値段で買えばいいだけです。
※ 神奈川県の鎌倉市・逗子市・葉山町を中心に、2025年から自分の家を建てるために調べた土地の記録です。件数は実数で、物件が特定できる情報は載せていません。
値段に入っていないお金
買ったあとに出る費用は、
売り値に入っていません。
高低差のある土地や、古い擁壁のある土地では、買ったあとにこれだけのお金が動くことがあります。売り値はそれを引く前の額のまま出ています。
※ 一般的な工事費の幅であり、金額を保証するものではありません。実際の額は現地の条件と施工会社の見積もりで決まります。
※ イケルネは、この幅をその土地の条件で絞り込み、指値の根拠に使える形にします。
じつは、売る側も
売り手も、自分の土地が
いくらなのか知りません。
売る人
相続や住み替えで、たまたま持っている土地を売ることになった。近所の売り出し価格と、仲介会社の提案でなんとなく値段が決まっている。擁壁にいくらかかるかなんて、考えたこともない。
買う人
初めての土地。図面の読み方が分からない。高いのか安いのかも分からない。急かされて、言い値のまま申し込むしかない。
どちらも根拠を持っていないから、値段が動かない。
根拠のある数字を出した側が、話を動かせます。
イケルネの仕事
資料をお預かりして、
指値の根拠にして返します。
お客様がすることは3つです。資料を送る、役所への確認をご自身で行う（聞き方はこちらで用意します）、最後にご自身で伝える。調べる・積み上げる作業は、私がAIの仕組みを使って行い、最後に目で確かめます。
-
1
資料をお預かりする
販売図面（マイソク）、重要事項説明書、測量図、写真。お手元にあるものだけで結構です。無ければ、住所と物件のURLからでも始められます。
-
2
調べる
擁壁の種類・高さ・検査済証の有無、接道の幅と私道の持ち分、建築条件の中身、用途地域とがけ条例、造成の履歴、上下水道の引き込み、過去の航空写真と古い地図、災害の想定区域。役所に確認すべき点は、聞き方まで整理します。
-
3
費用を積み上げる
その土地で「買ったあとに出るお金」を項目ごとに金額にします。ここが指値の根拠になります。ひとつずつ、なぜその額なのかを添えます。
-
4
指値と、伝え方をお渡しする
売り出し価格から何をいくら引く根拠があるか（費用の項目と幅）と、それを仲介会社にどう伝えるかを、文面の形でお渡しします。申し込む金額と、使うかどうか、どう言うかを決めるのはお客様です。
値切るのではなく、根拠を出す。売り手が納得できる話にして、初めて値段は動きます。
そしてもう一つ。気掛かりが数字に変わると、決められるようになります。
買うにしても、見送るにしても、理由のある判断になる。土地探しが、そこで前に進みます。
使う道具
国が配っているのに、
誰も取りに行っていません。
土地の判断に必要なデータは、実はほとんどが公開されています。ただ、あることを知らないと使えません。イケルネはこれを全部取ってきて、その土地の上に重ねます。
実際にいくらで売れたか
近所の似た土地が、いつ、何坪、いくらで成約したか。売り出し価格ではなく、成約の記録です。指値の根拠はここから作ります。
出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ土砂災害の警戒区域・特別警戒区域
いわゆるイエローゾーン・レッドゾーン。地すべり防止区域や災害危険区域も含めて、敷地の形に重ねます。
出典：国土数値情報（国土交通省）標高と高低差、昔の姿
隣地との高低差を数字で出します。さらに1940年代までさかのぼった航空写真で、いつ造成されたのか、前は何だったのかを確かめます。
出典：国土地理院公示地価と近隣の相場
その地点の公的な評価額と、周辺の値動き。売り出し価格が相場からどれだけ離れているかが分かります。
出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ
レッドゾーンかどうかの○×では、意味がありません。
敷地のどこにかかっているか。建物の配置で避けられるか。避けられないなら、外壁を強くするのにいくらかかるか。傾斜と擁壁が重なったとき、造成でいくら積み上がるか。
そこまで出して、初めて値段の話になります。
お渡しするもの
1通の報告書に、
全部まとめます。
この土地で確かめるべきこと
資料と現地写真から読み取れる論点を、危ない順に並べます。
あとから出る費用の見積もり
項目ごとの金額と、その額になる理由。幅がある場合は幅のまま出します。
申し込み金額を決めるための材料
売り出し価格から何をいくら引く根拠があるか。積み上げの計算をそのまま載せます。金額の当否は判定せず、決めるのはお客様です。
仲介会社への伝え方（文面）
事実と費用を整理して伝える、そのまま使える下書き。
役所で聞くこと（質問リスト）
どの窓口で、何と聞けば答えが出るか。ご本人が電話で使える形にします。
専門家に見てもらうべき点
建築士や土地家屋調査士に確認したほうがよい箇所を、理由つきで示します。
報告書の一部（例）
南側の擁壁は高さ約3.2m、大谷石の空積みと見られます。役所に検査済証の記録がありませんでした。記録だけでは今の基準に合うか・そのまま使えるかは判断できず、建て替えの際に作り直しや補強を求められることがあります。求められた場合、この規模なら一般に450〜700万円ほどの幅が目安で、実際の額は建築士や施工会社の現地確認で決まります。
売り出し価格5,080万円に対し、この費用を差し引く根拠があります。いくらで申し込むかはお客様が決めます。仮に幅の中ほど（約480万円）を引いて申し込むなら、伝え方は——
「擁壁について役所で確認したところ、検査済証の記録がありませんでした。将来の建て替え時に作り直しが必要になる可能性があり、その費用を見込むと4,600万円であれば前向きに検討したいのですが、いかがでしょうか。」
※ 文章は例です。金額・条件は物件ごとに変わります。
売る側には、つきません。
買う側にだけ、立ちます。
「いけるね」と言えてから、買う。——だから「イケルネ」。
いまの料金
最初の5名は、
無料でお引き受けします。
土地1件の調査・報告書一式
0円（先行モニター）
調査、費用の積み上げ、指値の考え方、伝え方の文面、役所への質問リストまで全部込みです。追加でいただく費用はありません。
始めたばかりで、お見せできる実績がないからです。実績のない相手に、土地の資料を預けて数万円を払う人はいません。だから最初の5件は、こちらが無料でやります。
お願いしたいのは1つだけ。結果がどうだったかを、あとで教えてください。（ご同意いただいた場合に限り、物件や個人が分からない形で事例として紹介することがあります。断っていただいても、無料の条件は変わりません。）
立ち位置
どこで儲けていないかを、
先に言います。
不動産の売買・仲介はしません
仲介手数料をいただきません。買っても買わなくても当方の収入は変わらないので、「買わせる理由」がありません。
交渉は代わりにやりません
売主・仲介会社とやり取りするのはお客様ご本人です。当方は根拠と文面をお渡しするところまでを行います。
工事も紹介料も受け取りません
擁壁や造成の工事を請けることも、業者を紹介して手数料を受け取ることもしません。費用を大きく見せる動機がありません。
「買え」とも「やめろ」とも言いません
土地の安全性や購入の可否を断定することはしません。判断の材料を、根拠つきで並べます。決めるのはお客様です。
鑑定評価ではありません
お出しするのは、工事や整備にかかる費用の見積もりと、その積み上げです。不動産鑑定士による鑑定評価とは別のものです。
資料は返す・消す
お預かりした資料は調査のためだけに使い、報告書をお渡ししてから6か月で削除します。それより早く消してほしい場合は、その場で消してお返しします。
よくある質問
気になるところに、
先に答えます。
不動産屋さんではないんですか？
違います。土地の売買や仲介はしません。買う側だけの立場で資料を調べて、費用を積み上げ、指値の根拠を作る仕事です。だから仲介手数料もいただきませんし、特定の物件を勧めることもありません。
交渉も代わりにやってくれますか？
いいえ、そこはご本人にやっていただきます。売主や仲介会社とのやり取りを当方が代わって行うことはしません。お渡しするのは、売り出し価格から何をいくら引く根拠があるかの整理と、そのまま使える文面です。いくらで申し込むかはお客様が決めます。伝えるかどうか、どう言い換えるかはお客様が決めてください。
どこまで分かるんですか？
資料と公開されている記録、役所への確認から分かることが対象です。擁壁の高さや種類、検査済証の有無、接道、建築条件、がけ条例、造成の履歴、上下水道の引き込み、過去の航空写真での土地の変化などです。掘ってみないと分からないこと（地中の埋設物など）は分かりません。その場合は「分からない」と書き、契約前に何を確認すべきかをお伝えします。
買うのをやめたほうがいい土地なら、そう言ってくれますか？
「やめたほうがいい」という言い方はしません。かわりに、何がどれくらい引っかかるのかを、金額と理由で全部お見せします。それを見て、多くの方はご自分で答えを出されます。危ない点を隠すことはしません。
何を用意すればいいですか？
販売図面（マイソク）があれば十分です。重要事項説明書や測量図、現地の写真があれば、より細かく見られます。何も無くても、住所か物件ページのURLがあれば始められます。
どのくらいで返ってきますか？
目安は3営業日です。役所への確認はお客様ご自身に電話していただく形（聞き方の質問リストをお渡しします）なので、その回答が出るまで数日延びることがあります。申し込みが迫っている場合は、その旨をお書きください。優先してお調べします。
土地以外でもお願いできますか？
中古住宅の購入や、擁壁・外構工事の見積もりについても同じ考え方でお手伝いできます。まずはご相談ください。
やっている人
いま自分が、
土地を買う側にいます。
石黒と申します。いま自分の家を建てるための土地を探していて、1年半になります。
高低差のある土地の擁壁、検査済証の無い古い構造物、売主から出てきた古い覚書、役所にしか残っていない造成の記録。気になったことは全部、自分で資料を集めて、役所に電話して、過去の航空写真まで遡って調べてきました。そうしているうちに分かったのは、買う側には調べる手立てがほとんど用意されていないということです。売る側にはプロがついていて、買う側にはいない。値段の根拠も、こちらだけが持っていない。
イケルネは、自分のために作った調べ方を、同じ立場の方にも使っていただくものです。まだ始めたばかりで、お見せできる実績はありません。だから最初は無料でやります。まずは記事を読んで、この人になら資料を預けられるかどうかを見てから決めてください。
- 屋号
- イケルネ（個人事業）
- やっていること
- 土地を買う人の側に立った資料調査と、費用の積み上げ、指値の根拠づくり
- やっていないこと
- 不動産の売買・仲介／工事の請負・紹介／不動産鑑定評価／交渉の代行
- 使っている公的データ
- 出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（成約・取引価格、地価公示）／国土数値情報（土砂災害警戒区域ほか）／国土地理院（標高、過去の航空写真）
- 連絡先
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資料を送るところから、
始められます。
お申し込み後、1営業日以内にご連絡します。資料の送り方もそのときにご案内します。しつこい営業はしません。