建築条件付き土地は申し込み前に「条件を外せるか」を金額つきで聞く

こんな悩み、ありませんか？

• 図面に「建築条件付」とあるけど、何が条件なのか分からない
• 頼みたい工務店があるのに、この土地では建てられないのかな
• 「外せますか」と聞いたら、「難しい」としか言われなかった
• 契約した後に家の話がまとまらなかったら、お金は戻るの？

建築条件付き土地は、売主が指定する会社で家を建てることが条件の土地です。頼みたい工務店がすでに決まっているなら、申し込みの前に不動産会社へこう聞いてください。「条件を外して土地だけ売っていただけますか。外せる場合、土地の価格はいくらになりますか」。金額まで答えてもらうことが肝心です。外せないと言われたら、その土地は見送ってください。

申し込みは、法律の上では契約ではありません。ですが実務では、申し込みを入れた瞬間から話は建物の打ち合わせへ進みます。そこで会社を変える相談を持ち出すのは、かなり気まずい立場になります。気に入った土地ほど、後から相談すれば何とかなると思いがちです。だから聞くのは、申し込みの前です。

場面1: 気に入った土地の図面に小さな一行

浩二さんの場面を、4コマ漫画で見ていきます。登場する人と場面は、起こりうる流れを分かりやすくするために作った例です。実在の人や会社ではありません。

週末に見に行った土地を、浩二は一目で気に入りました。家は、前から決めていた工務店に頼むつもりです。

この場面で役に立つのは: 下の「建築条件付きが縛るのは会社選びです」の節です。この一行が役所の制限ではなく、建てる会社を決める売主との約束だと先に知っていれば、見学の段階で何を聞くべきかが分かりました。

建築条件付きが縛るのは会社選びです

「条件」という言葉から、役所が付けた土地の制限を思い浮かべる方が多いです。実際は違います。用途地域や建ぺい率などの、法律による制限とは別の話です。中身は売主と買い手の約束で、柱は次の二つです。

• 建物は売主が指定する会社に頼むこと
• 決められた期間内に、建物の請負契約を結ぶこと

売主がこの条件を付ける理由は単純です。土地を売る利益に加えて、家を建てる利益も自社に残るからです。そのため土地の価格だけを近くの土地と比べても、答えは出ません。建物の見積りまで足した総額で比べてください。

販売図面では、備考欄に「建築条件付」「売建」と小さく書かれます。たった一行のこともあります。図面を見るときは、この一行を接道や面積と同じ重さで見てください。「自由設計」と書いてあっても、条件付きは条件付きです。間取りをどこまで決められるかと、会社を選べるかどうかは別の話です。

建売との違いは、建物が建っているかどうかではありません。建売は土地と建物をまとめて買う売買で、建築条件付きは土地の売買と建物の請負の二本立てです。未完成の建売もあるので、契約の形で見分けてください。

土地と建物で契約が二本に分かれます

ここが資料に大きく書かれていない部分です。

土地の売買契約と建物の請負契約は、別々に結びます。土地の契約とほぼ同時に請負契約まで結ばせたり、決められたプランからほとんど変えられなかったりすると、請負の実態がないと見られます。その場合は土地と建物をまとめて売る建売（実質は未完成の建売）と同じ扱いになり、宅建業法の広告や契約の時期の決まりに触れるおそれがある、と業界団体が注意しています。だから真っ当な売主は、契約を分け、打ち合わせの期間を置きます。

不動産の広告のルール（不動産の表示に関する公正競争規約）では、建築条件付き土地の広告に三つを明示すると決めています。取引の対象が土地であること、条件の中身、条件が成就しなかったときの措置です。条件の中身とは、請負契約を結ぶ期限（または期間）と、建てる会社が誰かの二点です。

期限は、買い手が建てたい家の打ち合わせをするのに必要な期間を過ぎた日以降に置きます。業界の協議会は目安として「概ね3か月」を勧めていますが、法律で決まった最低期間ではありません。極端に短い期間は、打ち合わせの余地がない建売の言い換えと見られます。

期限は広告にも載せるべき事項なので、販売図面の備考欄や小さな注記に書かれています。見つからなければ、担当者に「請負契約の期限はいつですか」と聞いてください。契約書では、条文の中に日付として出てきます。

順番にすると、こうなります。

段取り	決めること	つまずきやすい点
土地の売買契約	土地の価格と白紙解除の期限	期限の日付を見ないまま署名する
打ち合わせ	間取りと仕様	変更のたびに日が過ぎる
建物の請負契約	建物の価格と工期	期限の直前に妥協して決める

期限までに請負契約がまとまらなければ、土地の売買契約は白紙に戻ります。規約では、受け取ったお金は名目を問わず全額を遅滞なく返す、と広告に明示することになっています。契約書もこの扱いになっているかを、署名の前に条文で確かめてください。見るところは二つです。白紙解除の条文があるか。返還から差し引く但し書きが付いていないか。但し書きがあれば、なぜ規約の扱いと違うのかを担当者に聞き、納得できるまで署名しないでください。

いったん請負契約を結んだ後の解約は、別の話です。そちらは請負契約の決まりに従うので、違約金がかかることがあります。

条件が外れやすい土地と外れにくい土地

同じ「建築条件付き」でも、外れる見込みは売主の立場で変わります。目安は次のとおりです。

• 売主が建築会社そのもの: 建てる仕事が目的なので、外れにくい
• 売主が分譲の会社で、施工は提携先: 紹介の分を土地価格に乗せて外れることがある
• 売主が個人の地主で、仲介会社が施工先を紹介している: 外れる余地が比較的ある

やっかいなのは、どれに当たるかが図面だけでは分からない点です。取引の形や売主の欄を見ても、施工会社との関係までは書かれていません。だから推測せずに、聞いてしまうのが早いのです。

場面2: 「外せますか」と聞いて終わってしまう

次の週、浩二は不動産会社の窓口で、条件のことを聞いてみました。担当者の手元には、もう申し込み書が用意されています。

この場面で役に立つのは: 下の「申し込みの前に金額つきで聞いてください」の節です。条件を外した場合の土地の価格を、売主に確かめたうえでメールで答えてほしいと頼んでいれば、あいまいな返事のまま迷わずに済みました。

申し込みの前に金額つきで聞いてください

やることは一つに絞ります。条件を外した場合の土地価格を、メールなど文字で出してもらうことです。

口頭で「外せますか」とだけ聞くと、多くは「難しいと思います」で終わります。担当者が売主に確認しないまま、これまでの経験で答えていることもあります。金額を聞けば、売主へ確認する必要が生まれます。文字で残せば、社内で検討された答えが返ってきます。

聞き方はこの形にしてください。

• 相手: 窓口の担当者。売主に確認したうえで回答してほしいと添える
• 中身: 条件を外せるか。外せる場合の土地価格。回答をもらえる日
• 形式: 電話ではなくメールで、文章として返してほしいと書く

タイミングは、見学した直後から申し込み書を書く前までです。申し込みを入れると、話は建物の打ち合わせへ進みます。そこから会社を変える相談を持ち出すと、こちらが不利な立場での話し合いになります。

条件を外せる場合、土地の価格は上がるのが普通です。建物で得るはずだった利益が、土地の価格に乗るからです。その上がり幅と、頼みたい工務店の見積りを足してください。指定の会社で建てた場合の総額と並べれば、はじめて比べられる形になります。

外せないという回答なら、そこで見送ります。工務店を諦めて指定の会社にするか、土地を諦めるかの二択です。間はありません。

契約の後の数か月でつまずきます

多いつまずきを二つ挙げます。

一つ目は、期限を意識しないまま打ち合わせを始めることです。間取りの変更は、一回ごとに一週間から二週間かかります。三か月なら、やり直せるのは数回です。期限が近づくと、この案で進めますと言うほかなくなります。契約日にカレンダーへ期限を書き込み、そこから逆算して打ち合わせの回数を決めてください。白紙に戻すと決めたときも、期限を過ぎる前に文書で伝えます。

二つ目は、建物の見積りを本体の価格だけで比べることです。高低差のある土地や、擁壁のある土地では、次のものが本体の外に出ていることがあります。

• 地盤の改良工事
• 水道やガスの引き込み
• 造成や土留めの工事
• 外構と駐車場

見積りを受け取ったら、これらが入っているかを一つずつ聞いてください。入っていないなら、概算でよいので出してもらいます。ここを飛ばすと、契約の後で費用が膨らみます。

土地そのものの安全性や、擁壁が今の基準に合っているかは、別の確認が要ります。建築士や、役所の建築指導の窓口で確かめてください。書面を読むだけで決められる話ではありません。

判断できたかは四つの持ち物で確かめます

次の四つが手元にそろえば、進んでも見送っても後悔しにくくなります。

• 条件を外せるかどうかの、文字で残った回答
• 外した場合の土地価格と、指定の会社で建てた場合の総額の比較
• 契約書の白紙解除の条文と、期限の日付
• 本体の価格の外に出ている工事の一覧

一つでも欠けているうちは、申し込み書に記入しないでください。